Com quase duas décadas de experiência no mercado imobiliário, o vereador Frederico Godoy atualmente presidente a Associação das Imobiliárias de Anápolis (AIA). Tendo passado desde o trabalho nas carteiras de aluguel até nas negociações de imóveis e grandes áreas, o profissional imobiliário faz uma análise sobre o tema abordado nesta semana pelo Anápolis Diário: a crise de ocupação de imóveis comerciais na região e no Jundiaí. O primeiro endereço pode ser alvo de – como antecipou Godoy – da mudança de perfil do Comércio, com a intensificação do comércio eletrônico. Já a região nobre de Anápolis pode estar se esvaziando por conta da alta pedida dos proprietários de imóveis. “Não fazem a conta do quanto custa um imóvel fechado por três”, destaca o parlamentar. Confira a análise do líder classista abaixo.
Anápolis Diário – Existe uma diferença no perfil de vacância dos imóveis comerciais no Centro e no Jundiaí?
Frederico Godoy – Na verdade, hoje, muitos comerciantes estão migrando para os bairros. Você pega alguns bairros, como o Recanto Sol, a Grande Jaiara, temos comércios fortes. O próprio Jundiaí, em que muitos bancos migraram para lá. E o que levava o centro a ser pujante era esse Comércio, eram os bancos, algumas lojas-âncora, como a gente fala destas lojas grandes. Hoje estão saindo do centro e estão migrando para shopping centers ou, muitas delas, estão fechando, trabalhando com e-commerce, que é o que está atrapalhando muito hoje o comércio tradicional, não só de Anápolis, mas de todas as cidades.
AD – Qual a forma mais comum de cálculo dos valores dos aluguéis?
O aluguel, para quem paga, é muito, e para quem recebe, é pouco. Porque hoje, se você pega um imóvel residencial, a média de cálculo é 0,5% do valor do imóvel. Essa é a média que é calculada. E do imóvel comercial é 0,7%. Esse é o valor que é calculado para imóvel comercial. Então, muitos desses empresários estão preferindo, muitas vezes, vender seu imóvel comercial e colocar no banco. O banco está rendendo 1%. Então, esse é um problema também que vem atrapalhando muito o comércio desses imóveis que estão fechados ali no centro.
AD– Há uma reclamação do preço dos aluguéis no Jundiaí, assim como no Centro, mas não há queixa, no Jundiaí, sobre infraestrutura ou segurança. Na média, qual destas regiões tem hoje o aluguel mais caro?
FG – É o que eu falei, isso vai muito do valor do imóvel. Você pega os valores do Jundiaí onde estão talvez os imóveis mais caros, imóveis de bancos, que são de locação com 20, 30 anos. Então, são imóveis que, basicamente, o investimento é mais alto, por isso que tem valores bem mais altos. Mas temos imóveis no centro, como a Riachuelo que são âncoras, que ainda tem esses aluguéis caros também.
AD – Como a entidade acompanha o movimento de migração de estabelecimentos comerciais do Jundiaí para outros bairros, como a Jaiara?
FG – Muitas empresas estão indo para esses comércios, nesses bairros, por quê? Porque o custo do lote é mais barato. O custo de um lote aqui no Jundiaí tem um metro quadrado muito alto. Um metro quadrado, por exemplo, na Avenida São Francisco, hoje é mais de R$ 2 mil o metro quadrado. E na grande Jaiara não tem esse custo. Então, acaba que o imóvel é mais barato e a locação, com certeza, é mais em conta.
AD – Não é mais vantajoso ao proprietário do imóvel reduzir o valor do aluguel a deixar o espaço vazio?
FG – Eu concordo também. Eu acho que o imóvel, dentro de uma cadeia de um ano, que fica três meses fechado, ele não recupera no resto do ano a diferença do valor. Então, o proprietário tem que abaixar para alugar mais rápido. Se for apartamento, fica até pior, porque você está pagando condomínio. Então, eu acho que muitas vezes o proprietário tem que reduzir, sim, mas ele faz o custo. Ele faz o custo do valor do imóvel com rendimento, 0,5%, ou 0,7% se for imóvel comercial. Como ele tem que render, calcula como se fosse no banco, que daria mais.
AD – No Centro a Prefeitura promete trabalhar junto a CDL e Acia para sensibilizar os donos de imóveis a baixar preços de aluguel. Há hoje este entendimento por parte dos locadores que é necessário fazê-lo?
FG – Eu acho que a prefeitura tem que achar uma forma de reduzir o valor do IPTU desses imóveis do centro, até mesmo para que o proprietário abaixe um pouco mais o custo da locação e aí a gente voltar a ter um centro pujante. Eu trabalhei numa imobiliária, numa carteira de aluguel por mais de 10 anos, ali no centro. E lá, nessa época, em 2010 por aí, a gente vendia luva. Você imagina você sair do imóvel, aquele imóvel que você está, e alguém pagar R$ 200 mil para você sair do imóvel. A pessoa não está comprando o imóvel, está pagando pelo direito de ela entrar no imóvel que você está. Hoje não existe isto mais. Você sobe a Goiás, desce a Barão do Rio Branco, muitos imóveis fechados. Pesa também o e-commerce. Hoje é muito mais fácil comprar pela internet. Essas Shopee, Mercado Livre, essas lojas grandes que vendem pela internet, estão atrapalhando muito o comércio, tanto de Anápolis quanto no Brasil todo. A Cultura do Comércio mudou.
